Hypotheekrente aftrek berekenen
Aftrek hypotheekrente
Rekentool hypotheekrente aftrek berekenen
Bereken in één minuut hoeveel belasting je terugkrijgt dankzij je hypotheekrente. We houden rekening met het eigenwoningforfait, het maximale aftrektarief, de Wet Hillen en de meest voordelige verdeling tussen partners.
Door W.J.F. Zoethout, specialist eigen woning
Bijgewerkt:
Rekentool hypotheekrenteaftrek
- Bruto maandlast (eerste maand)
- –
- Netto maandlast
- –
| Leningdeel | Rente jaar 1 | Bruto p/m |
|---|
- Aftrekbare rente
- –
- Overige aftrekbare kosten
- –
- Eigenwoningforfait
- –
- Aftrek Wet Hillen
- –
- Saldo eigen woning
- –
Let op: dit is een voorbeeldberekening
De uitkomst is een indicatie op basis van de gegevens die je invult en de fiscale regels en tarieven zoals die bij het maken van deze tool bekend waren. Je persoonlijke situatie kan afwijken en wetgeving kan veranderen. Aan de uitkomst kun je daarom geen rechten ontlenen. Je gebruikt deze tool op eigen risico. Wij zijn niet aansprakelijk voor beslissingen die je op basis van deze berekening neemt.
Neem een beslissing over je hypotheek, aangifte of voorlopige aanslag nooit alleen op basis van deze tool. Laat je situatie altijd beoordelen door een fiscaal adviseur.
Indicatie voor wie het hele jaar in de woning woont. Rente is berekend over de eerste twaalf maanden van elk leningdeel. Niet meegenomen: effect op heffingskortingen en toeslagen, verlies in box 1, bijleenregeling, eigenwoningreserve en de 30-jaarstermijn. Cijfers 2027 zijn gebaseerd op het Belastingplan 2027 en kunnen nog wijzigen.
Hogere inkomens: waarom je geen 49,5% terugkrijgt
Sinds 2014 is het tarief waartegen je eigenwoningkosten aftrekt stap voor stap verlaagd. Sinds 2023 is het gekoppeld aan het tarief van de tweede schijf. Technisch gebeurt dat via de tariefsaanpassing. Je trekt de rente eerst volledig af. Daarna telt de Belastingdienst het verschil tussen 49,5% en 37,56% weer bij, over het deel van je aftrek dat in de hoogste schijf valt.
Boven € 78.426 maakt je inkomen voor de hypotheekrenteaftrek dus niet meer uit: iedereen krijgt maximaal 37,56% terug. Dezelfde koppeling geldt voor andere aftrekposten, zoals de giftenaftrek en de MKB-winstvrijstelling.
Rekenvoorbeeld 2026
Mark verdient € 110.000 en heeft na aftrek van het eigenwoningforfait een aftrekpost van € 14.297. Die valt volledig in de hoogste schijf.
| Aftrek tegen 49,5% | € 7.077 |
| Tariefsaanpassing (49,5% − 37,56% = 11,94%) | − € 1.707 |
| Netto voordeel | € 5.370 |
Mark krijgt hetzelfde terug als iemand met € 65.000 inkomen en dezelfde hypotheek.
| Belastingjaar | Maximaal aftrektarief |
|---|---|
| 2025 | 37,48% |
| 2026 | 37,56% |
| 2027 (voorlopig, Belastingplan 2027) | 38,16% |
Hypotheekrenteaftrek met AOW
Ook na je AOW-leeftijd mag je hypotheekrente aftrekken, zolang de lening binnen de
30-jaarstermijn valt. Het voordeel is wel kleiner als je inkomen laag is. Je betaalt
geen AOW-premie meer, waardoor het tarief in de eerste schijf 17,85% is in plaats van
35,75%. Elke euro aftrek in die schijf levert dan ook maar 17,85 cent op.
Voorbeeld
Ayla uit de rekenvoorbeelden heeft de AOW-leeftijd en is geboren na 1945. Van haar
aftrek van € 10.679 valt € 4.562 in de eerste schijf. Haar voordeel daalt daardoor van
€ 3.928 naar € 3.112 per jaar. Is ze geboren vóór 1946, dan loopt de eerste schijf tot
€ 41.123 en bedraagt haar voordeel € 2.670.
Heb je een fiscale partner die nog werkt, leg de aftrek dan zoveel mogelijk bij die
partner. Kies in de rekentool bij beide partners de juiste leeftijd; dan rekent de tool
de beste verdeling uit.
Weinig of geen hypotheek: de Wet Hillen
Is je eigenwoningforfait hoger dan je aftrekbare rente en kosten, dan ontstaat een
positief saldo dat je inkomen verhoogt. De Wet Hillen verzacht dat: in 2026 mag je
71,867% van dat verschil aftrekken. Over de rest betaal je belasting.
Voorbeeld
WOZ € 500.000, bijna afgeloste hypotheek met € 1.000 rente. Forfait € 1.750, verschil
€ 750. Hillen-aftrek € 539, belaste bijtelling € 211. Bij 37,56% kost je dat € 79 per
jaar.
Na een amendement bij het Belastingplan 2026 wordt de Hillen-aftrek sneller afgebouwd
en verdwijnt hij in 2041 in plaats van 2048. Voor huiseigenaren zonder schuld loopt de
bijtelling dus elk jaar op.
Verdelen met je fiscale partner
Fiscale partners mogen het saldo eigen woning vrij verdelen, ongeacht wie eigenaar is
of wie de rente betaalt. Omdat schijf 2 en 3 allebei tegen 37,56% aftrekken, loont
schuiven vooral als één van jullie onder de grens van € 38.883 verdient. Leg de aftrek
dan zoveel mogelijk bij de partner met het hogere inkomen, zodat zo min mogelijk aftrek
tegen het lagere tarief van 35,75% wegvalt.
Let ook op heffingskortingen: een lager belastbaar inkomen kan een hogere algemene
heffingskorting opleveren, en een partner met (bijna) geen inkomen kan aftrek niet
benutten. De rekentool hierboven zoekt de beste verdeling voor de belasting in box 1.
Aflosvorm en extra aflossen
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je de eerste jaren vooral rente, dus je aftrek
daalt langzaam. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af en
daalt de rente, en daarmee je voordeel, sneller. Pas in de rekentool de aflosvorm aan
en je ziet het verschil in het eerste jaar direct.
Extra aflossen verlaagt je rente, maar ook je aftrek. Bij 4% rente en 37,56% aftrek
levert elke extra afgeloste euro netto ongeveer 2,5% per jaar op. Vergelijk dat met wat
dat geld in box 3 opbrengt na belasting, en houd een buffer aan.
Complex leenverleden?
Bij oversluiten, verhuizen met overwaarde, een oude lening van vóór 2013 of een
restschuld moet eerst het fiscale verleden worden uitgezocht: welk deel valt onder
overgangsrecht, wat is de eigenwoningreserve en hoeveel aftrekjaren zijn er over? Een
rekentool als deze kan dat niet. Laat dit doorrekenen door een adviseur die het hele
leenverleden kan reconstrueren.
Welke kosten zijn aftrekbaar?
| Aftrekbaar | Niet aftrekbaar |
|---|---|
| Rente over de eigenwoningschuld | Aflossingen |
| Afsluit-, advies- en bemiddelingskosten hypotheek | Overdrachtsbelasting |
| Taxatiekosten voor de hypotheek | Notariskosten leveringsakte |
| Notaris- en kadasterkosten hypotheekakte | Makelaarskosten aankoop |
| Borgtochtprovisie NHG | Rente over het deel dat in box 3 valt |
| Erfpachtcanon en opstalretributie | Opstal- en overlijdensrisicopremie |
| Boeterente bij oversluiten (onder voorwaarden) | VvE-bijdrage, onderhoud |
Heb je een bouwdepot, dan trek je de ontvangen depotrente af van de betaalde rente.
Voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek
- Hoofdverblijf. De woning is je eigen hoofdverblijf, of staat leeg en
te koop (maximaal drie jaar na verhuizing). - Eigenwoningschuld. De lening is gebruikt voor aankoop, verbouwing of
onderhoud van die woning. - Aflossingseis. Leningen vanaf 2013 moeten ten minste annuïtair in
30 jaar worden afgelost. Oudere leningen vallen onder overgangsrecht. - Maximaal 30 jaar. Per schuld heb je in totaal 360 maanden recht op
aftrek. - Bijleenregeling. Had je overwaarde bij verkoop van je vorige woning,
dan verlaagt die je maximale eigenwoningschuld (eigenwoningreserve). - Informatieplicht. Bij een lening van familie of een eigen bv moet je
de gegevens van die lening opgeven bij je aangifte.
Veelgemaakte fouten bij het berekenen
- Rekenen met de maandlast in plaats van alleen het rentedeel.
- Het eigenwoningforfait vergeten, waardoor het voordeel honderden euro’s te hoog
uitvalt. - Rekenen met het tarief van 49,5% bij een hoog inkomen.
- Afsluitkosten uit het aankoopjaar niet opvoeren. Ze zijn eenmalig aftrekbaar in het
jaar van betaling. - Bij verhuizing het forfait voor het hele jaar rekenen in plaats van naar rato.
- Geen voorlopige aanslag aanvragen, waardoor je een jaar op je teruggave wacht.
H3 Haeder
Hoeveel hypotheekrenteaftrek krijg ik per maand terug?
Verdeel je jaarvoordeel uit de rekentool over twaalf maanden. Vraag via Mijn Belastingdienst een voorlopige aanslag aan. Zo ontvang je het bedrag elke maand, in plaats van pas na je aangifte.
Krijg ik ook 49,5% terug als ik in de hoogste schijf zit?
Nee. In 2026 levert de aftrek maximaal 37,56% op, in 2027 naar verwachting 38,16%.
Kan ik met AOW ook hypotheekrenteaftrek krijgen?
Ja. Je mag de rente gewoon aftrekken, maar in de eerste schijf levert elke euro aftrek 17,85% op in plaats van 35,75%; je betaalt daar immers geen AOW-premie meer. Over het deel boven € 38.883 (of € 41.123 als je vóór 1946 bent geboren) geldt een aftrektarief van 37,56%, net als voor werkenden.
Wat als mijn rente lager is dan het eigenwoningforfait?
Dan geldt de Wet Hillen: in 2026 is 71,867% van het verschil aftrekbaar. Over het restant betaal je belasting.
Wordt de hypotheekrenteaftrek afgeschaft?
Er ligt geen wetsvoorstel om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen. Het aftrektarief volgt het tarief van de tweede schijf, en de Wet Hillen verdwijnt in 2041. Politieke partijen doen regelmatig voorstellen om het eigenwoningforfait te verhogen of de aftrek verder te beperken.
Bronnen en relevante links
Bronnen: Wet IB 2001, art. 3.110–3.123a en 2.10a; Belastingplan 2026 (amendement Grinwis/Stoffer, Kamerstuk 36 812 nr. 42); Beantwoording Kamervragen over het aftrektarief, Ministerie van Financiën, 23 juni 2026; pakket Belastingplan 2027 en fiscale sleuteltabel 2027.